不内疚地说，我们是全上海各区各板块都实地看过的团队
这个都市，几乎每一片土地上都留下了我们的脚印
唯独占且仅有这个场合
它虽在上海的图版内，但却常常容易被众人忘记，即使是资深的从业者十年也去不了多次
金山
坦率地说，我们对这里也是生疏的
也是由于公布政策之前，金山楼市真实没有激起过一丁点浪花
除了偶尔的土地推介拍卖就再没听到过任何消息，这里的市场宁静的好像一池湖水
直到迩来，没想到上海楼市风向居然在这里开头产生逆转
从客岁10月份放开限购开头
金山楼市某种水平就扮演着上海楼市风向标的人物
这不，没过多久，如今奉贤青浦也放开了外地人限购政策，社保转为3年
迩来另有一件事也挺耐人寻味，相反产生在金山
横空降世般首创一条“买房无偿乘坐轨交5年上放工之后”的购房优惠政策
云云精密又有点魔幻的买房兴奋伎俩，我在上海头一次见
且我们都晓得，金山不休是没有地铁的，仅有一条从金山卫站到达上海南站的快速市域铁路
种种此类迹象让我开头对这个有点悠远又有点生疏的场合，感受无比猎奇
真的有人会为了轨交用度减免而去金山买房吗
金山楼市为什么如今开头这么发急
为了取得答案，我选择乘坐一趟远程公交，前去这个传说“冰冻”已久的市场看看，毕竟什么情况...
01
买房无偿坐5年轨交，这事金山是仔细的吗？
这是我第一猎奇的话题，也第一时间去官方公布的讯息寻觅答案
干系部分给出的回复是
现在正在一致定制专属的交通卡，从1月2日起的跨区购房客户，一次性大概分批次交付交通卡
最初表现具体利用流程由购房人和开发商举行洽商相反
可以看到，现在关于这条购房优惠政策，落地的细则照旧比力保守和含糊的
当我前去金山几个新盘售楼处现场，扣问几个项目标中介后，终于取得更具体的回复
第一，是关于毕竟免去5年轨交用度，是优惠了几多？
一切售楼处都有一致的数额，约莫在2万元封顶，注意不是一局部是家庭
也就是说，无论你家有几口人，免五年轨交费也就是省了2万，而不是我们以为的用天天20元*20事情日*12月*5年=2.4万这种算法
第二，轨交费是指全市轨交，照旧金山特有的小火车？
假如是全市轨交，还挺便利，到哪都能用
但一位售楼处的贩卖报告我，他们如今也还不清晰，唯一确定的是一定可以无偿坐小火车，但能不克不及坐公交大巴还要等候回复
第三，那具体到每个楼盘都有什么样不同的落场合式？
实地到现场看，大局部楼盘是不主动营销见告客户有此政策的，但是假如客户问起来，局部项目会让客户在2万元交通费和2万元车位抵扣中二选一
另有的会直接报告客户，他们还没有吸收到具体优惠的关照，暂且不克不及回复
不外都明白回复了只需是如今买房一定会有轨交费的优惠
以为了一遭，一局部以为金山买房无偿坐5年轨交的政策势头挺足，但不管是反响速率和市场承认度都偏低
不管是开发商的一线贩卖和买房者，信息吸收都有点匆促
“你是第一个我碰到会问这个5年轨交优惠的人，由于这里买房的客户，基本没有外区来的。”
起首金山的轨交仅有小火车，将来方案的南枫线相反也是市域铁路小火车，走的路途是从金山-奉贤-临港
显然也不是去公司通勤的抢手板块
且这里买房的客户都是当地客为主（80%以上），外地客户超少，大局部家庭都有车，通勤费不是硬刚需
以是你说
金山的这个买房送五年轨交费，是不是一个比力冷门，乃至有些“鸡肋”的优惠
这也是我这次实地探盘金山市场的第一大以为
金山买房送无偿五年轨交费的共同伎俩，没有对症下药的意思，约莫率也激起不了几多浪花
02
了解一下金山的新居市场有多魔幻，你就能了解它为什么发急了
这次我看了两个新盘项目，第一个建发观唐府
固然是期房，但是从项目园林实景展现来看，中式园林的造景伎俩彰显建发的功力
关于当地多为爸妈辈级别的改良置换客户来说，充足冷艳
不愧誉为金山的新居品格之王，固然也是贩卖之王，听说周围几十里地之内，就没有卖的比他好的
但是，反转也来了
被誉为金山最好卖的新居，如今仍然也另有一半的房源在售，且优惠力度不低
不仅可以取得房款95折，另有2万元车位抵扣
但即使自降身价，建发观唐府，已是金山新居里超少数可以困难包围的异类
由于这里的很多新盘，都得熬到现房，乃至熬到了现房都卖不掉，有些以前不克不及叫做新居了
好比当天我就看了一个现房新居项目，项目名这里就不提了，位于建发观唐府的四周，差不多的地
也是均价2.7万/平，客岁10月早盘之时，该盘居然显现了认购人数为0的情况
走进社区现场，以前是全部交付好的小区，大局部的房源仍旧还没有卖出去
而一块之隔的项目一期，早在2019年早盘，如今仍然有两栋毛坯房在售
“金山多的是熬到现房也卖不动的。”
固然暴虐，但这是金山这几年新居市场的常态
更有从2015-2016年就早盘的项目，到如今还没卖完
湖山香颂湾、合生海景壹号、2019年早盘的碧桂园凤凰城、建邦国宸府，都还在贩卖中
大局部新居熬成现房都卖不完
让人感受被动的同时，却玄色幽默地成为了购房者买房的一个超等大上风
所见即所得了，如今买房最难的不就是宁静感吗，最少你不必担心lw是不是
但是库存去不掉的同时
“本年金山新居的需求变得更大了。”
在2023年上市新居板块排行TOP20中
金山新城以9个新盘2758套的体量，排在了上海客岁的第六，高于一些大火的板块如徐泾、唐镇、三林等等
（泉源：网络）
写到这，我赶忙找巧克丽丽同砚统计了下2023年金山新城新盘的总成交量，表格拉出来一共1724套，只消化了60%支配
老盘变现房还卖不掉，新盘就马不休蹄挨个入市，金山这库存压力立马直线上升
至此，我把金山如今的买房无偿送五年地铁费的政策视为
最少在那些还在成交的客户内心烧一把火，年底了能促进一个是一个
对市场能有什么恒久的兴奋后果，难说了
03
与此同时，我找身边伙伴简便了解了下金山二手房市场
发觉二手比新居愈加冰冻
当当地客户置换都成了困难，更何况将来多量新居进入二手市场，完全丢失了价格上风呢
起首，金山是一个完全正挂的楼市，二手广泛比新居便宜5-6千/平
当天看盘的时分，中介就报告我，周边的二手更便宜要不要思索
但是金山老公房居多，二手房龄偏大，最短的房龄也要十年以上
加上基本都是当地置换客户在卖，又没有新的外区刚需客来接办，因此金山二手要比新居难卖得多
这里就举个产生在我身边的血淋淋的案例
我的伙伴小洋，家里有套金山的老二手房
我从三年前就听说小洋妈妈准备把这套二手挂牌卖掉，然后置换一套外区二手留给女儿
谁晓得直到2023年已往，这套二手房照旧无人问津，且照旧在亏本出售的边沿上忍痛挂牌
用她的话说就是：“我唯一见到上海房产跑不赢通货变大的例子就是在金山。”
来自一个当地人的血泪叫嚣
据我这位伙伴在金山这几年履历的二手买卖来看，这相对是大大多金山二手房东的心思活动
最初真实不想割肉卖房的，我的伙伴，总结了一下为什么金山二手便宜还不佳卖的缘故
没有内需，有钱的想置换外区，进市内，最差最差没钱也只买到金山新城，别的板块更难卖了
而从她家这套金山新城二手房的买卖后果来看，我想金山除了没内需，别的的一个致命伤另有
它和上海的距离，悠远到...基本也没什么外需了
04
最初，就来聊一聊我实地踩盘金山市场一天的真实以为
我用肢体切身了解到金山为什么没有外需
在上海我们去过很多很偏僻的板块，好比临港
固然打车也要一个半小时，但是由于有地铁，也有磁悬浮，心思距离上就延长了
好比安亭、美兰湖这种和其他省份交界的场合也相反由于地铁的存在改动了运气
而金山真的是完全由于没有地铁，而让人以为悠远到仿佛进入另一个天下
金山小火车既便宜，又不怎样便宜
固然到达上海南站的班次只需40分钟，但你必要在金山卫站上车，且错过了就得坐非到达的平凡列车，全程必要62分钟
破费苏州到上海虹桥高铁的将近3倍时间
若作为距离市内一小时的临海郊区，假如拥有碧海蓝天应该提高文旅度假、文娱消耗等等
但金山的真的有点平凡，周边文娱配套也短少，除当地人以外约莫超少人能想起金山居然有海，想已往一个叫金山的场合看海
这里化工场仿佛无处不在，看远处的烟囱，它仿佛随时都能入镜
某种意义上也报告我们产业转型对金山来说是势在必行，但绝非易事
还好，金山另有一个正在建立的乐高乐园，能成为一段时间生齿导入的寄予
固然他们只是暂时停留的游客，但是最少能让板块暂且繁华起来
最初，回归到金山楼市，这仍然是一个短时间内无法改动的关闭性市场
假如真的可以由于免去不管几多年的通勤轨交费，就能改动如今楼市现状的话，对金山来说倒是天大的功德了
而从本年初的青浦奉贤的政策松绑来看
2024上海的各大新城郊区，将上演一场对上海本就不多的外地刚需客户剧烈争夺
那毕竟，金山接下去另有什么招可以应对
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