公寓式住宅(品质升级、“身价”翻倍，公寓式农民房成深圳打工人新选择)

品格晋级、“身价”翻倍，公寓式农夫房成深圳打工人新选择

克日，深圳市住房建立局公布《深圳市城中村保证房范围化品格化变革提升指引》，意味着深圳市城中村保证性住房范围化品格化变革进入了新的运营年代。

随着深圳城中村综合整治的步伐，房地产中介、二手房东收买单栋农夫房，整改为青年公寓后再出租的也越来越多。公寓式农夫房，正成为城中村住房租赁市场上的“种子选手”。

公寓化后，品格晋级、“身价”翻倍

深圳市方案和国土资源委员会一组调研数据体现，深圳城中村用地总范围约320平方公里，占深圳土地总面积的1/6。

在寸土寸金的深圳，城中村农夫房有着宏大的市场。“住房租赁先锋智库”珊瑚数据出品的小步骤“城中村助手”体现，深圳城中村数目凌驾1700个，常住生齿凌驾1343万人。

而据第七次举国生齿普查后果，深圳常住生齿约为1756万人。也就是说，在深圳，每10一局部中就有最少7一局部住在城中村里。

也就是说，城中村住房在深圳租赁市场上是主流产物。无穷接近市中央、交通便宜、生存资源丰厚……城中村，依靠相对“划算”的价格，成为来深事情者置身市中央的性价比之选。

但“划算”的另一面，破旧、湿润、逼仄，构成了城中村的大抵样貌。情况差强者意的城中村农夫房，和有着一定生存品格要求的年轻人，仿佛正在构成一种相对对峙的干系。

由农夫房改装而成的“公寓”，成为了化解这种对峙的一种“产物”。

外表保存着古朴的砖，窗台铁条锈迹斑斑，屋内是白墙粉砖二手家具。这是大局部农夫房的样子，典范传统的城中村。

外墙被刷上美丽的漆，通透亮堂的落地窗，内是五脏俱全小而美的装修。这是城中村农夫房的另一种样子——公寓化变革后的农夫房。

由于临近地铁线路、产业园区或大型商圈，多量二房东进驻城中村，很多民房被改装成了公寓。如黄田村连同四周的后瑞村、兴围村、下十围等村，沿着机场和地铁1号线，成为机场四周航司职员及南山科技园去公司族主要的租住地。

在城中村里，很多公寓式农夫房和传统农夫房“相邻而立”。

奥一网下层办理研讨中央研讨员走访发觉，和传统农夫房比拟，公寓式农夫房外墙显然被经心粉刷过。下沙村内一公寓式农夫房，旁边就是商品房，除了高度，两栋屋子从外表上看不同并不大。

除了外表，传统农夫房和公寓式农夫房内里装饰也大为不同。“平装修”是公寓式农夫房的紧张词，内幕也的确云云。

从墙壁到设置的家具、电器，公寓式农夫房都比传统农夫房风雅不少，有公寓式农夫房的楼栋长表现，每一位租客退租后，其都市对房间举行反省、按需换新。

被公寓化的农夫房，除了外表上的“焕新”，租金也在上增。一公寓式农夫房楼栋长表现，公寓式农夫房的租金的确超过传统农夫房不少，“但大到宁静巡查，小到下水道疏浚，我们都卖力毕竟，宁静、便宜、省心，公寓式农夫房就是贵在办事。”

本人沙村，相反地段的单间，传统农夫房价格为1280元起，而公寓式农夫房要3400元起，超过传统农夫房两倍多。

在九祥岭，传统农夫房单间租金在1200元到1600元之间，公寓式农夫房单间租金则在1400元到3600元之间。

一个刚搬到传统农夫房的租户表现，其租的2房1厅2600元。公寓式农夫房他也看过，“看了几套房，租金比农夫房高，并且多数是单间，只是面积不同，性价比不高，不会选择。”

“90后”码农偏心公寓式农夫房

寓居体验更好、但租金也更高，公寓式的农夫房主要租给谁？观察发觉，“白领”是公寓式农夫房的租赁主力。

有公寓式农夫房楼栋长先容，租住公寓式农夫房的大多为白领，女性租客居多，“市场挺好的，现在空房不多，包含续租的在内，年后以前租出去两百多套了。”

一位承包了一栋民房改装成公寓的二房东称，临近地铁的公寓十分紧俏，来租房的年轻人很多，颠末平装修的屋子更好租。

据“珊瑚数据”基于4133份样本观察后公布的《2022年深圳新市民租住举动洞察报告——白领篇》（以下简称《洞察报告》），深圳新市民（白领）在来深前五年的时间里，主要会合租住在城中村农夫房和“农夫房PLUS”——二房东公寓或品牌公寓中。

《洞察报告》进一步体现，22.06%的深圳白领租住在经一局部二房东，或小型住房租赁企业装修正造的城中村平凡公寓内。而租赁城中村内未经装修正造的“原始自建房”的深圳白领最多占比29.45%。

也就是说，在深圳城中村内，公寓式农夫房的市场需求以前接近传统农夫房的市场需求了。

从年事和职业构成上看，《洞察报告》的观察目标中，18岁至30岁的年轻白领超五成，近四成处于“互联网运营/武艺/产物”等IT行业和“市场/传媒/贩卖”行业。

他们薪资水平尚可，对生存品格有一定寻求。在住房方面，渐渐向寻求性价比与体验感的双重满意接近。

线下走访后果相反印证这一点。

“亮堂度、温馨度是我看房第一要看的。”一位住在塘尾社区从事新媒体运营的公寓租客说。

“租房性价比要高，到公司的距离不克不及太远，周边情况不克不及太喧华，价格可以略微高一点，但是一定要温馨。”一“码农”90后租客说。

“小型品牌公寓性价比力高，也可以找人保举民房改公寓的场合，房东会提供一些干净办事。”一位在南山事情的白领说。

城中村农夫房成租赁变革“香饽饽”

实践上，深圳城中村农夫房改公寓不是一件新颖事儿。依靠巨大的数目及市场需求，城中村农夫房成为了当局、企业、房东手中的“香饽饽”。比年来，各方对其举行的综合整治或变革举措不休。

早在2016年，深圳市当局公布《都市更新“十三五”方案》，城中村变革被提上议事日程。

2017年10月，深圳出台了《关于增速培养和提高住房租赁市场的实行意见》，提出允许城中村综合整治并变革成租赁住房。今后几年，城中村公寓化变革成为深圳城中村走出的一条“新路子”。

事先，位于都市中央区的城中村，由于地域地点出色、便宜、具有较高的土地代价，成为了当局主导变革的主要目标。

以福田区水围村的综合整治为例，这是以当局为主导的都市更新整治项目，为举国首个由城中村握手楼变革而成的人才保证房社区。这为人才保证性住房的建立提供了一个很好的参考朝向。

房地产开发商相反注意到了深圳城中村蕴藏的宏大潜力。

2017年7月，万科推出的“万村方案”，对深圳城中村“农夫房”举行全体统租，引入长租公寓、社区商业、物业办理、产业办公等业务，对城中村举行全体运营。

除了大范围的综合变革，小范围的独栋农夫房变革也在举行中。不少农夫房的房东也或自行、或委托中介公司将农夫房变革成公寓，再行租出。

但是，农夫房公寓化的历程并非心想事成。

中指研讨院深圳分院总司理樊鹏飞先容道，2019年开头，举国多地长租公寓企业连续显现资金链断裂，行业也开头重新审视此类商业形式，头部企业万科中止扩张并紧缩了2017年启动的“万村方案”。

变革举动“叫醒”农夫房新活力

颠末数年探究，经过“当局、村团队股份公司、租赁企业”互助办法推进城中村范围化租赁变革成为了深圳探究出来的新途径。日趋成熟的变革举动，让老旧的城中村抖擞射了新的活力。

樊鹏飞以元芬村试点为例分析称，该试点由地点的龙华区当局牵头，依照不同需求计划产物，在出租住房的基本上，提供专业的物业办理和商业运营办事，投资建立社区食堂及社区综合办事中央等便民办事办法，配建了自习室、图书室、休闲广场、篮球场等，终极将元芬村打形成焕然一新的微棠新青年社区，提升整村寓居情况。

停止现在，元芬村的微棠新青年社区寓居了凌驾6000名青年人，年轻、活力、多元化成了这里的标签。

元芬村的试点告捷，带给了城中村住房建立新思绪。

克日，深圳市住房建立局公布《深圳市城中村保证房范围化品格化变革提升指引》（以下简称《指引》），意味着深圳市城中村保证性住房范围化品格化变革进入了新的运营年代。

据官宣消息，2023-2025年，深圳将建立筹集保证性住房不少于46万套，全市将围绕“20+8”产业集群、“20+20”产业集聚区和轨道交通站点的周边城中村地区展开范围化品格化变革提升。

公开材料体现，深圳市委、市当局进一步提高了“十四五”方案的职责目标，将建立筹集保证性住房原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间）。

樊鹏飞表现，团结深圳的实践情况，要完成职责，一局部房源只能从数目巨大的城中村存量房动手。推进保证房建立提速提质，真实提升城中村寓居品格，不休完成人民群众对优美生存的向往。

现在，在城中村保证住房筹集方面，以前摸排167个城中村、3万个楼栋，超3000万平方米潜力变革空间，将在各区快速打造1到2个标杆项目，确保整年筹集凌驾3万套。

依据《指引》，住房完成住户拎包入住，最小单间为10平方米，关于市民网友广泛眷注的各种需求成绩，《指引》提出“宁静、功效、功能、运营”四项基本要求，明白“宁静、配套、修建、绿色”四项变革要点，将“品格”融入生存。

别的，《深圳市保证性租赁住房小户型计划比赛》中的户型计划，也给城中村住房变革装修提供了新思绪。此中，一组深圳小户型保证房样板间照片在网络热传，12m2-27m2的小窝虽小，但厨房、客堂、寝室包罗万象，带家具和电器。

多数网友表现“太爱如此的屋子”，从知心计划中感遭到深圳对年轻人关闭胸怀的态度和温度。

“随着深圳城中村农夫房公寓化的日渐提高，其上风和不敷亦日益分明，将来，深圳城中村农夫房公寓化将进入全新的运营年代。”樊鹏飞总结道。

数听分析：《2022年深圳新市民租住举动洞系报告——白领篇》由微棠新青年社区、珊瑚数据、北京大学深圳研讨生院超多数会空间办理政策模仿社会实行中央三方倡导，深圳人才安居团体、星河公寓、贝壳找房深圳站、深圳链家团结调研公布。该报告中的“新市民（白领)”一词仅指代此次受访的专业武艺人才类(白领)人群。

采写：奥一网下层办理研讨员 郑少纯 李媛 许素霞